Τελευταία ενημέρωση την 21 Μαρ 2012 — 13:31
Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 1240/2005
Πρόεδρος: Σταυρούλα Κουσουλού.
Δικηγόροι: Δ. Νασιόπουλος Ν. Παπαθανασίου
… Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρ. 1002 και 1117 του ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρ. 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομών ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ., καθώς και κάθε άλλο πράγμα, που χρησιμεύει στην κοινή των ιδιοκτητών χρήση. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρ. 4 παρ. 1, 5 και 13 του άνω ν. 3741/1929. Αν αυτό δεν γίνει, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπουν οι ανωτέρω διατάξεις. Στην τελευταία αυτή περίπτωση κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή απ’ αυτούς χρήση (ΑΠ 2377/1999 ΕλλΔνη 40.1090, ΕφΑΘ 6881/2003 ΕΔΠολ 2004.230). Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις των άρ. 173 και 200 ΑΚ, οι συμβάσεις, όπως η σύμβαση για τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, ώστε να βρεθεί η αληθινή βούληση των συμβαλλομένων, χωρίς προσήλωση στις λέξεις, που χρησιμοποιήθηκαν, όταν η δήλωση βουλήσεως τους δεν είναι σαφής, αλλά παρουσιάζει κενά και αμφίβολα σημεία.
Εξάλλου, κατά το άρ. 288 του ΑΚ, ο οφειλέτης έχει την υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Περίπτωση προσφυγής στην τελευταία διάταξη, την οποία και αυτεπαγγέλτως υποχρεούται να εφαρμόσει το δικαστήριο της ουσίας, ανακύπτει και όταν η σύμβαση, σκοπούμενη εκ των υστέρων, παρουσιάζει κενά, τα οποία δεν προβλέφθηκαν από τα συμβαλλόμενα μέρη, οπότε ολόκληρη η σύμβαση, επομένως και ως προς τα σημεία, που δεν προβλέφθηκαν και συμπληρώθηκαν με την πιο πάνω ερμηνεία, θα εκπληρωθεί, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφόσον δεν συντρέχουν οι όροι εφαρμογής του άρ. 388 του ΑΚ για απρόοπτη και ανυπαίτια μεταβολή των συνθηκών. Κατ’ εφαρμογήν της παραπάνω διάταξης του άρ. 288 του ΑΚ, το δικαστήριο μπορεί, κατ’ απόκλιση από τα συμφωνηθέντα, να προσδιορίσει την εκπληρωτέα παροχή, περιστέλλοντας ή επεκτείνοντας το μέγεθός της, που συμφωνήθηκε, ώστε αυτή να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της καλής πίστεως κατά τον χρόνο εκπληρώσεως της (βλ. ΟλΑΠ 927,1982 και ΑΠ 1588/1999 ΕΔΠολ 1999.299).
Με την ένδικη αγωγή οι καλούσες ενάγουσες εκθέτουν ότι τόσο οι ίδιες όσο και ο καθού εναγόμενος τυγχάνουν συνιδιοκτήτες των περιγραφομένων σ’ αυτήν οριζοντίων ιδιοκτησιών, που βρίσκονται στην επί της οδού ΧΧΧ επίδικη πολυκατοικία στην ΧΧΧ, η οποία διέπεται από την αναφερόμενη στην αγωγή πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμό, καθώς και από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρ. 1002 και 1117 του ΑΚ. Ότι ο καθού εναγόμενος, ενεργώντας αυθαίρετα και κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, έχει καταλάβει με διάφορες ενέργειες και καταστρέψει τις αναφερόμενες στην αγωγή δύο κοινόχρηστες τουαλέτες, που υπάρχουν στον τρίτο όροφο της επίδικης πολυκατοικίας, ο οποίος αποτελείται από τέσσερα γραφεία, που περιγράφονται στην αγωγή και ανήκουν κατά αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή σ’ αυτόν, με σκοπό να τις προσαρτήσει στην ανωτέρω ιδιοκτησία του, αποκλείοντας έτσι τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της ανωτέρω πολυκατοικίας από τη χρήση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων αυτών πραγμάτων. Με βάση δε το ανωτέρω ιστορικό, ζητούν: α) να αναγνωριστεί ότι ο καθού εναγόμενος με τις επίδικες ενέργειές του έχει διαπράξει παράβαση του διέποντος την επίδικη οικοδομή κανονισμού, στις διατάξεις του οποίου έχει προσχωρήσει και δεσμεύεται απ’ αυτές, β) να υποχρεωθεί ο καθού εναγόμενος να αποκαταστήσει με δικές του δαπάνες τα πράγματα στην προηγούμενη κατάσταση στον επίδικο χώρο, άλλως να επιτραπεί σ’ αυτές (ενάγουσες) η εν λόγω ενέργεια, αφού προηγουμένως τους καταβληθεί από τον εναγόμενο η σχετική προς τούτο δαπάνη, που προϋπολογίζεται, κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή, στο ποσό των 3.240 ευρώ και, τέλος, γ) να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η απόφαση, που θα εκδοθεί.
Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η κρινόμενη αγωγή αρμοδίως και παραδεκτά εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου (άρ. 17 παρ. 2 και 29 ΚΠολΔ), κατά την ειδική διαδικασία των άρ. 647 επ. ΚΠολΔ και είναι νόμιμη. Στηρίζεται στις διατάξεις των άρθρων που προαναφέρθηκαν στη μείζονα σκέψη της παρούσας, καθώς και σε εκείνες των άρ. 7, 907, 908 παρ. 1 και 945 ΚΠολΔ. Πρέπει, συνεπώς, να ερευνηθεί αυτή περαιτέρω κατ’ ουσίαν. Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων, που εξετάστηκαν νομότυπα στο ακροατήριο του δικαστηρίου αυτού και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά συνεδρίασής του, και των εγγράφων, που οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και κατόψεις του επίδικου ορόφου της οικοδομής, καθώς και η από 19.7.2002 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού των εναγουσών ΧΧΧ (η από 19.2.2005 προσαγόμενη από τον καθού εναγόμενο τεχνική έκθεση της πολιτικού μηχανικού ΧΧΧ δεν λαμβάνεται υπόψη διότι, κατά παράβαση του άρ. 649 παρ. 1 ΚΠολΔ, έχει συνταχθεί και προσκομιστεί μετά την ολοκλήρωση της συζήτησης της ένδικης υπόθεσης στο ακροατήριο), αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι ενάγουσες και ο εναγόμενος τυγχάνουν συγκύριοι των ακολούθων οριζοντίων ιδιοκτησιών, που βρίσκονται στην επί της οδού ΧΧΧ στην ΧΧΧ πολυκατοικία, η οποία αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο όροφο, πρώτο όροφο, δεύτερο όροφο σε εσοχή, τρίτο όροφο σε εσοχή, τέταρτο όροφο σε εσοχή, πέμπτο και έκτο όροφο και δώμα και διέπεται από την υπ’ αρ. 10997/1979 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμό πολυκατοικίας του συμβ/φου ΧΧΧ, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, όπως αυτή έχει τροποποιηθεί δυνάμει της υπ’ αριθμ. 12121/1980 τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του συμβ/φου Αθηνών του αυτού ως άνω συμβ/φου. Ειδικότερα δε, δυνάμει της ανωτέρω πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και της τροποποίησης της: 1) η πρώτη ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια: α) ΧΧΧ, β)ΧΧΧ, γ)ΧΧΧ, 2) η δεύτερη ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια α) ΧΧΧ, β)ΧΧΧ, γ)ΧΧΧ, δ)ΧΧΧ, ε)ΧΧΧ, στ) ΧΧΧ, ζ) ΧΧΧ, 3) η τρίτη ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια ΧΧΧ. Ακολούθως ο εναγόμενος, δυνάμει του υπ’ αρ. 13667/2000 πωλητηρίου συμβολαίου του συμβ/φου Αθηνών ΧΧΧ, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, έχει αγοράσει τις επόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες του τρίτου σε εσοχή ορόφου της επίδικης πολυκατοικίας, ήτοι: α)ΧΧΧ, β) ΧΧΧ, γ) ΧΧΧ και δ) ΧΧΧ . Σύμφωνα με την ανωτέρω πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, αλλά και την προσαγόμενη τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού ΧΧΧ, ο τρίτος όροφος της ανωτέρω οικοδομής περιλαμβάνει, πλην των πιο πάνω τεσσάρων οριζοντίων ιδιοκτησιών γραφείων του εναγομένου, τους κοινόχρηστους χώρους, ήτοι το πλατύσκαλο, την κλίμακα, το διάδρομο, τον ανελκυστήρα, καθώς και δύο κοινόχρηστα wc (τουαλέτες), συνολικού εμβαδού 3,60 τ.μ. Επίσης, σύμφωνα με τη συστατική ως άνω πράξη, στην οποία έχει περιληφθεί και ο κανονισμός των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών, ως κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα ορίζονται τα υπό του ν. 3741/1929 προβλεπόμενα, και ιδία τα τμήματα ή πράγματα της ανωτέρω πολυκατοικίας, τα οποία δεν προορίζονται να χρησιμοποιηθούν αυτοτελώς αλλά εξυπηρετούν όλες τις διαιρεμένες ιδιοκτησίες. Πας χώρος και παν πράγμα της πολυκατοικίας αυτής, που κατά τον παρόντα κανονισμό δεν αποτελεί αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας, είναι κοινόκτητο, πας δε χώρος και παν πράγμα που χρησιμοποιείται από όλους τους συνιδιοκτήτες είναι κοινόχρηστο. Κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα είναι, ιδίως: το οικόπεδο επί του οποίου έχει ανεγερθεί η επίδικη πολυκατοικία, οι εν γένει ακάλυπτοι χώροι αυτής, οι θεμελιώσεις, οι πρωτότοιχοι, οι δοκοί, τα υποστηλώματα, οι φωταγωγοί, τα στηθαία, τα πλατύσκαλα, οι κοινόχρηστοι διάδρομοι, η κεντρική είσοδος, το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα, ο ανελκυστήρας και το φρεάτιο, η εγκατάσταση του λεβητοστασίου, η κεντρική θέρμανση μετά της καπνοδόχου της, οι γενικές εγκαταστάσεις του ηλεκτρικού ρεύματος και ύδατος και το δίκτυο αποχέτευσης της πολυκατοικίας. Στους κοινόχρηστους χώρους και σε κάθε στοιχείο της οικοδομής, που έχει σχέση με την όλη αισθητική και εμφάνιση του κτιρίου, ουδεμία μετατροπή, αφαίρεση ή προσθήκη επιτρέπεται μετά την αποπεράτωση της πολυκατοικίας, άνευ ομοφώνου εγκρίσεως πάντων των συνιδιοκτητών (άρ. 1ο του κανονισμού). Ο εναγόμενος, αφότου προέβη στην αγορά των ανωτέρω τεσσάρων οριζοντίων ιδιοκτησιών γραφείων του τρίτου ορόφου της επίδικης πολυκατοικίας κατά το έτος 2000 και έλαβε γνώση του ανωτέρω άρθρου του κανονισμού, εξέλαβε ότι οι δύο επίδικες κοινόχρηστες τουαλέτες, που υπάρχουν στον όροφο αυτό και περιγράφονται κατά τα ανωτέρω στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, είναι κοινόχρηστες μόνον ως προς τον όροφο αυτό στον οποίο και βρίσκονται και, κατόπιν αυτού, άρχισε να προβαίνει στην αποκλειστική τους χρήση, χωρίς να θεωρεί ότι με τη συμπεριφορά του αυτήν παραβαίνει τις ως άνω σχετικές διατάξεις του κανονισμού. Ειδικότερα, αυτός με τις έγγραφες προτάσεις του ισχυρίζεται ότι ο τρίτος όροφος της επίδικης οικοδομής, αποτελούμενος όπως προαναφέρθηκε από τέσσερα γραφεία, κοινόχρηστους χώρους και δύο κοινόχρηστες τουαλέτες εμβαδού 3,60 τ.μ. συνολικά, αφότου κατασκευάστηκε περί το έτος 1980 και μέχρι που μεταβιβάστηκαν κατά το έτος 2000 προς αυτόν τα ανωτέρω τέσσερα γραφεία του, ουδέποτε χρησιμοποιήθηκε τόσο από τους αρχικούς συγκυρίους οικοπεδούχους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού, όσο και από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, και ότι οι συγκύριοι του παρέδωσαν μαζί με τα κλειδιά των ανωτέρω μεταβιβασθέντων γραφείων του εν λόγω ορόφου και αυτά των δύο επίδικων τουαλετών, τελούντες με την πεποίθηση ότι είχαν την αποκλειστική τους χρήση, έκτοτε δε και έως σήμερα ο ίδιος (εναγόμενος) αποκλειστικά εξοφλεί όλες τις δαπάνες καταναλώσεως ρεύματος και ύδατος των εν λόγω τουαλετών, των οποίων οι αντίστοιχες παροχές έχουν συνδεθεί επ’ ονόματί του. Συμπληρωματικά δε αναφέρει ότι η ως άνω ακριβώς περιγραφείσα κατάσταση επικρατεί και ως προς τις υπάρχουσες τουαλέτες στο δεύτερο όροφο της αυτής πολυκατοικίας, ο οποίος έχει περιέλθει στην κυριότητα άλλων κατανονομαζομένων συνιδιοκτητών, όπου κανένας άλλος, πλην των τελευταίων, συνδιοκτήτης της πολυκατοικίας δεν έχει δικαίωμα να τις χρησιμοποιεί. Στην προκείμενη περίπτωση, πρέπει να γίνει δεκτό ότι πράγματι οι επίδικες κοινόχρηστες τουαλέτες του τρίτου ορόφου της πολυκατοικίας ούτε στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή την τροποποίηση αυτής ή στον κανονισμό δεν κατονομάζονται ως «κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα της όλης οικοδομής», αλλά ούτε και εν τοις πράγμασι μπορούν να θεωρηθούν ότι εξυπηρετούν όλη τη συνδιοκτησία της πολυκατοικίας. Εξάλλου, αποδεικνύεται ότι αυτές επί είκοσι πέντε σχεδόν συναπτά έτη ουδέποτε έχουν χρησιμοποιηθεί ή συντηρηθεί από τους συνιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών των λοιπών ορόφων της ανωτέρω πολυκατοικίας, πλην από τον ίδιο τον εναγόμενο από το έτος 2000 και εντεύθεν, οπότε αυτός αγόρασε τα τέσσερα γραφεία του τρίτου ορόφου. Κατόπιν των ανωτέρω, είναι προφανές ότι υπάρχει ασάφεια, για το εάν μπορούν να θεωρηθούν ή να καταστούν μερικώς κοινόχρηστες οι επίδικες κοινές τουαλέτες του τρίτου ορόφου της ανωτέρω πολυκατοικίας, ενόψει του ότι δεν έχει προβλεφθεί τίποτε συγκεκριμένο περί αυτών από την διέπουσα την πολυκατοικία ανωτέρω πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, την τροποποίηση αυτής και τον κανονισμό, οι δε τουαλέτες αυτές, σύμφωνα με τη φύση και τον προορισμό τους, αποσκοπούν στην εξυπηρέτηση συγκεκριμένων μόνον οριζοντίων ιδιοκτησιών, ήτοι των τεσσάρων γραφείων που έχει αγοράσει ο εναγόμενος στον τρίτο όροφο. Ενόψει τις ασάφειας αυτής και της αμφιβολίας των διαδίκων περί του αληθούς νοήματος του άρθρου 1 του κανονισμού της ανωτέρω πολυκατοικίας, ήτοι περί του αν περιλαμβάνονται ή όχι οι επίδικες κοινόχρηστες τουαλέτες του τρίτου ορόφου της πολυκατοικίας στα προβλεπόμενα, σύμφωνα με τα προαναφερθέντα, ως «κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα» στο άρθρο αυτό του κανονισμού, πρέπει να γίνει προσφυγή στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173, 200 και 288 του ΑΚ για την αναζήτηση της αληθινής βουλήσεως των συμβαλλομένων. Το δικαστήριο, λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της καλής πίστεως και τα συναλλακτικά ήθη, κρίνει ότι η αληθινή βούληση των αρχικών συνιδιοκτητών οικοπεδούχων κατά τη συνομολόγηση της ανωτέρω πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας ήταν να παρασχεθεί στους εκάστοτε ιδιοκτήτες των τεσσάρων οριζοντίων ιδιοκτησιών γραφείων του τρίτου ορόφου της τελευταίας το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των δύο επίδικων κοινόχρηστων τουαλετών. Τούτο δε αυτομάτως σημαίνει ότι οι τελευταίες έχουν καταστεί μερικώς κοινόχρηστα πράγματα, αφού από τη φύση και τον προορισμό τους έχουν ταχθεί σε εξυπηρέτηση αποκλειστικά και μόνον των ανωτέρω συγκεκριμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών, που ανήκουν στον εναγόμενο. Ως εκ τούτου δε, αφού δεν πρόκειται για κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα της πολυκατοικίας, που κατά τη φύση και τον προορισμό τους εξυπηρετούν όλες ανεξαιρέτως τις οριζόντιες ιδιοκτησίες αυτής, οι ενάγουσες ως συνιδιοκτήτριες ιδιοκτησιών άλλων ορόφων της πολυκατοικίας, κατά τα προαναφερθέντα, που δεν μπορούν να εκληφθούν ως εξυπηρετούμενες από τις τουαλέτες αυτές. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, και κατά παραδοχήν ως ουσία βάσιμων των σχετικών ισχυρισμών του εναγόμενου, πρέπει η ένδικη αγωγή να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμη και καταχρηστική…